【フラット35エース】住宅ローンの借り換えでトクをしよう！【シミュレーション編】

【フラット35エース】住宅ローンの借り換えでトクをしよう！【シミュレーション編】

2019/1/12    ume

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フラット35Sからフラット35エースへの借り換え記録です。

2018年11月。年末調整で「住宅借入金等特別控除申請書」を記入していた時のこと。

財形住宅金融株式会社（以下・財住金）からの残高証明書を見て、umeが叫びました。

大変！！ 住宅ローンの残高が全然減ってないんだけど！10年も払っているのにおかしくない？

おかしくないよ。うちは35年ローンで元利均等返済だから。

…複利の計算はニガテです。

たとえば3,000万円借りて、金利2%、35年、元利均等返済だとすると、金利だけで1,174万円だよ！

参照：住宅保証機構株式会社「返済額の試算」

そんなにー！…ところで、元利均等返済って？

支払いを最後まで毎月一定にする返済方法。月々の負担が変わらない代わりに、元金均等返済に比べて金利が増える。最初は金利ばかりを払っていて、元本は減らないのさ。

元利均等返済

毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から決められた期間の終了まで均等となる利息の算出方式。

毎回の返済額が一定であるため、無理の無い返済が出来るのが特徴。その代わり最初のうちの返済額の利息の割合が高く、結果としては元金の減りが遅くなり、完済までの期間が長くなる。そのため、元金均等返済と比較すると利息総額（＝返済総額）が増えるという結果になる。

Wikipediaより

そういうことか。納得いったわ。残高は減ってないけど、25年後にはちゃんと返済完了できるのね。

まーでも、この残高は結構ショックな数字ではあるよね。

そんな話をしていた数日後、財住金から案内書が届きました。

「今契約している申込番号と名前をメールに書いて送ってくれれば、借換シミュレーションを送りますよ！」という内容でした。なんというタイミング！さっそく申込番号をメールしました。

「申し込みが殺到しているからちょっと待ってね」的な連絡が来てから数日後、4パターンのシミュレーション結果が送られてきました。

借換シミュレーション

細かいシミュレーション結果がPDFで4枚。返済年数25年・22年の2パターンと、一般団信（団体信用生命保険）のみ・三大疾病特約付団信の2パターンを掛け合わせて計算してありました。

返済年数が短い方が金利が安くなります。特約付団信にすると金利が0.23％上乗せされるとのこと。

団体信用生命保険

ローン返済中に債務者が死亡した場合、残高を肩代わりしてくれる保険。
三大疾病特約付は死亡時のほか、①がんと診断された時②脳卒中・急性心筋梗塞で60日以上所定の状態となった時も、支払条件に追加されます。

三大疾病特約団信のパンフより

三大疾病特約団信に加入しているけど、保険料はバカにならない。毎年住宅ローン減税のキャッシュバックで、15万円程度を払ってます。

住宅ローン減税適用は今年が最後。常に金欠のnaoが、15万円を捻出するのはタイヘン。…てか無理じゃね？

それがなんと！フラット35エースに借り換えると、団信保険料が無料になるのだ！

フラット35エース紹介ページより

え！めっちゃオトクやん。

正確には団信保険料が金利に含まれるんだよね。それでも今のローンよりずっと低い金利になるよ。

参照元：「リニュアル仲介」

私たちがローンを組んだ2009年12月でも、最低金利って言われてたのに…。さらに1％近く下がってます！借りっぱなしは良くないですねぇ。ちゃんと調べないとね！

でも財住金が借り換えをすすめるメリットって何？これじゃ借りる側ばかりが得してるような…。

他の金融機関に借換えされるのを防ぐためじゃないかな？財住金は高い金利のまま貸し付けていたいだろうけど、他社に借り換えて一括返済されたら、もらえるはずの利子がパー。そうなるよりは、低金利商品で顧客を囲い込んだ方が良いんだよ。

先ほどの細かなシミュレーションの他に、「どれだけ得するか」ズバリ表にしたものをもらいました。

ズバリな表

①返済期間25年・一般団信のみ
②返済期間25年・三大疾病特約付団信（金利+0.23％）
③返済期間22年・一般団信のみ
④返済期間22年・三大疾病特約付団信（金利+0.23％）


naoは、三大疾病特約付団信を継続しつつ、返済年数を3年短縮することで金利を抑える④で借り換えることにしました。月々の支払額はほとんど変わらずに、800万円が浮く計算です。

元金均等返済にしていたら、この10年間で元金が減っている分、もっとオトクになったことでしょう。でも、もしかしたら財住金は元利均等返済の人から優先的に案内を流しているかもね…。予算も限られているみたいだし。あ、これは単なる想像です^^

800万円だよ！憧れのBMWが新車で買える！

あのね、お金が戻ってくるわけじゃないから。将来払うはずの金利と保険料が800万円減っただけで、どこにも存在してないお金です！車は買えません！

住宅ローンがまだ15年以上残っている方！金利の低い今、借り換えを検討してみてはいかがでしょうか^^

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